История одной продажи. Маткап+обременение. Часть 1.
Недавно был подписан закон о том, что будут выдавать маткап после рождения 1го ребенка, что увеличит их использование.
Но проблемы, которые он несет, так и не были устранены. В связи с этим, и возможным падение цен на недвижимость (в связи с кризисом), история этой сделки вполне себе актуальна на сегодня, и надеюсь, кому-нибудь пригодится.
Дело было в Новосибирске, 2018г.
Очень коротко для коллег по цеху: была продажа квартиры с обременением, размером больше стоимости самой квартиры, в которой использовался маткап. Покупатели были с ипотекой..
Для непосвященных несколько важных нюансов, без ссылок на законы и подробных разъяснений, иначе статья будет оочень огромная (подробных разъяснений в сети полно):
- Если используешь маткап в недвиж, нужно будет выделить доли всем членам семьи (и основная проблема тут - дети). В дальнейшем эти детские доли продаются только с разрешения опеки и через нотариуса.
- Если маткап совмещаешь с ипотекой, выделить доли нельзя, т.к висит обременение (если грубо - права на вашу недвиж у банка, а ему эти детские доли не нужны). Соответственно нужно сперва гасить ипотеку, а если она большая, это уже проблема.
- Даже просто наличие детских долей - проблема с ликвидностью, и как следствие потеря в цене. Все потому, что сама сделка сложнее и дольше. Даже просто наличие обременения - проблема с ликвидностью. Тоже по причине сроков, но добавляются еще и риски для покупателя - вы гасите чужое обременение, и если что-то пойдет не так, быстро вам эти деньги не вернуть как минимум.
- Чтобы получить разрешение опеки на продажу детских долей (приказ), нужно чтобы было место, куда эти доли будут перевыделяться. И многое зависит от опеки, могут и послать.
В какой-то момент, как это случается у многих, имея неплохой доход на двоих, молодая семья решает купить квартиру. ПВ не было. И на пике цен и высокой % ставке в 2015м году, через завышение купили себе двушку, по цене в районе 3млн. Ипотека Сбера.
Выделю сразу четыре ошибки - покупка на пике цен, высокая % ставка, квартира без ПВ, комфортный платеж по ипотеке посчитан не верно (не учитывает вероятность рождение 2го ребенка и потерю почти половины семейного дохода).
Спустя год или чуть больше, рождается второй ребенок. Разумеется соблазн уменьшить кредит на 450тр не остается в стороне, и клиенты гасят маткапом часть ипотеки, параллельно просят у банка отсрочку в связи с рождением ребенка (по сути - реструктуризация долга).
Ошибка №5 и №6 - роковая. Не делайте реструктуризацию, это ухудшение кредитной истории. Можно было сделать рефинансирование, как раз на тот момент ставки должны были уже упасть, но забегая вперед - хорошо что они его не сделали, иначе пришлось бы продавать еще дешевле, чем мы это сделали в итоге. Но будет не такая высокая ставка, может и продавать бы не пришлось.
А роковая, это собственно, сам маткап при таком большом обременении. Просто потому, что в наше быстро меняющееся время, мы не покупаем недвижимость на 20 лет. Скорее всего ее придется продавать через 5-7 лет, и скорее всего вы даже половину ипотеки не погасите. А чем остаток больше, тем дешевле придется продавать квартиру.
На начало 2018 продавцы понимают, что текущий платеж по ипотеке - около 35тр или даже больше уже напрягает, плюс появились еще непреднамеренные долговые нагрузки, и решают выставить квартиру на продажу.
В продажу берет мой коллега (их родственник), который путем анализа советует цену максимум 2800тр, при этом он еще не знает всю сложность ситуации, и следовательно это была нормальная цена для "квартиры без сложностей". Но как это чаще бывает, продавцы не готовы к таким реалиям (покупали дороже 3000тр), ставят цену 2900тр.
Спроса, понятное дело, нет. Спустя пару месяцев, объект переходит ко мне. Созваниваемся, продавцу уже прям надо-надо продать, еду смотреть квартиру и документы, и понимаю уровень жопы. Получается, нужно найти цену и покупателя за наличный расчет, который готов отдать всю сумму сразу и без ДКП (т.к состав собственников поменяется) и ждать около 2 месяцев на всю процедуру. А если что-то пойдет не так, вернуть эти деньги будет практически невозможно (по крайней мере быстро).
Ставим цену 2700тр. Начинают звонить, но мало. 2650тр - чаще, 2600тр - дофига. Начинаешь объяснять ситуацию (сперва в объявлении не писал про проблемы) - коллеги искренне соболезнуют и кладут трубку, т.к знают, что с ипотекой сразу мимо, а с наличкой такой размер обременения гасить для своих клиентов не хотят ввязываться. Покупателям без агента приходится объяснять чуть подробнее, но т.к почти у всех ипотека, все тоже мимо.
Месяц постояли по цене 2600тр (эта продажа в ноль, даже немного в минус) - продавец решается снижать еще (сказали найдут деньги добавить на гашение). Спустя еще немного времени звонит коллега с другого агентства (тоже крупного), обсуждаем детали. У них ипотека, тоже Сбер.
Надо добавить, что к этому моменту я узнал, на уровне слухов, что в Сбере появилась возможность получить разрешение на выделение долей ДО того, как загасишь обременение. Практики нет, информации в сети тоже.
Но если это так, то купить нас с ипотекой этого же банка становится возможным (что более безопасно чем полностью за наличку). Обсудив детали, договариваемся на просмотр. Покупателям квартира нравится, цена тоже хорошая (2470тр). Делаем задаток, и начинается второй этап этой замученной истории, который растянется на 2 месяца.
Продолжение в следующей статье (последовательность сделки, сюрпризы в банке, две семьи в одной квартире и другие интересности).